Keuntungan dan Risiko Membeli Rumah KPR Syariah Non Bank

Memiliki rumah merupakan salah satu impian terbesar bagi seseorang. Namun, harganya yang tidak terjangkau membuat banyak orang pesimis bisa memiliki rumah. Sebenarnya, banyak jalan untuk mnemiliki rumah, salah satunya ialah dengan KPR Syariah Non Bank. Skema ini cukup populer belakangan ini karena menawarkan beberapa keuntungan dibandingkan pembelian menggunakan KPR Bank. Tetapi, dibalik berbagai kemudahan tersebut tentu ada beberapa konsekuensi yang harus Anda terima. Berikut ialah pengalaman saya dalam memanfaatkan fasilitas ini untuk memiliki rumah pertama. Disclaimer: pengalaman ini mungkin saja berbeda dengan yang Anda alami

Keuntungan

1. Akad sesuai prinsip Syariah. Bagi sebagian orang, KPR Bank bertentangan dengan ajaran Islam karena dinilai mengandung bunga dan denda. Adanya KPR Syariah Non Bank telah memberi opsi yang lebih aman secara syariat karena akadnya yang dianggap tidak bathil.
2. Bebas biaya-biaya, seperti, provisi bank, asuransi jiwa, asuransi kebakaran, BPHTB, appraisal, dan sebagainya. Salah satu penghambat orang untuk mengambil KPR melalui Bank ialah biaya awal yang besar, bahkan bisa sampai 5% dari harga rumah. Selain menabung untuk DP, masyarakat terkadang lupa bahwa terdapat biaya kredit yang juga menjadi kewajiban. Adanya KPR Syariah Non Bank tentu memberi kemudahan bagi calon pembeli rumah karena bisa fokus pada tabungan untuk DP saja.
3. Besaran angsuran yang lebih rendah. KPR Syariah Non Bank biasanya menggunakan akad jual beli sesuai dengan harga yang sudah disepakati kedua belah pihak. Meskipun di awal harganya menjadi jauh lebih tinggi dibanding harga pasar, namun besaran angsurannya akan flat sampai lunas. Pada kasus rumah yang saya beli, jika saya simulasikan, maka margin cicilan rumah hanya setara dengan 8% suku bunga bank konvensional menggunakan skema anuitas. Ini terhitung murah, disaat suku bunga floating KPR yang mencapai 11-14%.
4. Administrasi yang sederhana. Pengajuan KPR Non Bank ini hanya memerlukan KTP, Kartu Keluarga, NPWP, dan Surat Nikah (jika sudah menikah). Setelah semua syarat terpenuhi, pinjaman Anda akan segera diproses. Nama Anda juga tidak dilakukan pengecekan BI Checking (sekarang menjadi SLIK OJK), sehingga bila memiliki tunggakan utang pada lembaga keuangan lainnya masih ada harapan pinjaman Anda diterima.

Risiko

DIbalik berbagai kemudahan yang diberikan, tentu Anda harus memahami berbagai risiko yang harus Anda hadapi jika mengajukan KPR Syariah Non Bank.

1. Legalitas. Jika menggunakan KPR Bank, maka seluruh risiko akan ditanggung Bank. Inilah alasan mengapa KPR Bank terkesan lebih rumit, karena Bank sangat berhati-hati dalam menyalurkan kredit. Mulai dari harga rumah yang dinilai secara independen oleh appraiser untuk menghindari mark up harga yang tidak masuk akal, pengecekan legalitas tanah dan bangunan oleh notaris termasuk pengecekan ke Badan Pertanahan Nasional, pengalihan risiko gagal bayar akibat kematian serta pengalihan risiko bangunan rusak akibat terbakar ke pihak asuransi. Hal semacam ini belum tentu Anda dapatkan saat membeli rumah dengan KPR Syariah Non Bank.
2. Kredibilitas Developer. Perumahan yang dibangun dengan skema KPR Non Bank umumnya dilakukan oleh developer kecil. Modal yang dimiliki oleh perusahaan ini sangat terbatas. Jika tidak dikelola dengan baik, bisa saja rumah Anda terancam gagal dibangun. Seandainya dibangun, prosesnya akan sangat lamban karena developer membangun bertahap memanfaatkan cicilan yang dibayar konsumen.
3. Penyimpanan Sertifikat. KPR merupakan kredit jangka panjang, dimana saat ini rata-rata pengajuan KPR menggunakan tenor 10-15 tahun. Dengan jangka waktu selama itu, siapa pihak yang amanah menjaga sertifikat agar tidak hilang dan disalahgunakan. Jangan sampai sertifikat tanah dan bangunan yang Anda beli diagunkan kembali oleh developer ke Bank.
4. Fleksibilitas pelunasan. Karena KPR Non Bank menggunakan akad jual beli yang harganya sudah ditentukan di awal, maka jika ingin melakukan pelunasan dipercepat, Anda harus melunasi seluruhnya, baik pokok maupun margin. Berbeda dengan KPR Bank yang bisa dengan jelas Anda ketahui sisa pokok hutangnya, sehingga jika ingin lunas sipercepat, cukup membayar sisa pokok utang + denda yang nominalnya relatif kecil

Tips dan Saran

Jika pada akhirnya Anda tetap ingin memanfaatkan fasilitas KPR Syariah Non Bank, berikut beberapa hal yang perlu Anda perhatikan agar dapat meminimalisir risiko yang ada.

1. Dokumentasikan seluruh tahapan kredit yang dilakukan. Tidak perlu ragu untuk memfoto dan memvideokan seluruh kegiatan yang terkait kredit Anda, mulai dari kegiatan PPJB, serah terima rumah, akad kredit, dan sebagainya. Termasuk menyimpan segala bukti pembayaran yang sudah Anda lakukan.
2. Hanya bertransaksi menggunakan rekening milik developer atau Rekening PT, bukan pribadi. Bank selalu melakukan verifikasi terhadap akta pendirian suatu PT. Bertransaksi melalui rekening PT sudah meminimalisir penyalahgunaan dana oleh pihak yang tidak bertanggungjawab. Selain itu, hal ini juga memastikan perusahaan developer yang Anda pilih memang valid dan tidak fiktif.
3. Tanyakan siapa pihak yang menyimpan dokumen berharga seperti sertifikat rumah. Meskipun ini KPR Non Bank, tidak ada salahnya khusus penyimpanan sertifikat tetap bekerjasama dengan Bank di safe deposit box dan dilakukan monitoring secara rutin keberadaannya. Bermusyawarahlah dengan seluruh debitur dan meminta developer menyimpan sertifikat di bank yang terpercaya agar tidak hilang dan disalahgunakan.
4. Sebisa mungkin libatkan notaris dalam setiap kegiatan, mulai dari PPJB, AJB, dan sebagainya. Pemilihan notaris bisa didiskusikan dengan developer. Termasuk jika ada perjanjian yang dilanggar, konsultasikan kembali dengan notaris apakah perlu dibuatkan addendum atau tidak. Diskusikan juga siapa pihak yang akan menanggung biaya notaris.
5. Segera tempati rumah ataupun kuasai fisiknya dengan menyewakan ke pihak lain, jangan sampai kosong. Sudah bukan rahasia umum, penyerahan sertifikat hak milik oleh developer perumahan syariah non bank biasanya memakan waktu yang lama bahkan hingga bertahun-tahun. Pada saat itu, Anda belum memegang sertifikat apapun selain PPJB. Kuasai fisik rumah dengan menempati-nya atau menyewakan ke pihak lain, agar lingkungan menjadi hidup. Sebisa mungkin warga aktif melakukan berbagai kegiatan di dalam lingkungan perumahan, libatkan juga developer. Sehingga jika dikemudian hari terdapat wan prestasi, warga memiliki bukti yang kuat atas kepemilikan rumah.
6. Kenali developer. Berbeda dengan KPR Bank, perjanjian Anda saat ini hanya melibatkan Anda sebagai pembeli dan developer selaku penjual. Cari tahu kredibilitas developer Anda, termasuk individu-individu penyusun organisasinya. Jalin silaturahmi secara rutin dan komunikasikan setiap masalah yang ada.

Sekian tulisan mengenai keuntungan, risiko, serta tips dan saran tentang KPR Syariah Non Bank. Saya doakan Anda segera memiliki rumah. Jika memiliki kritik, saran, dan pertanyaan, silakan sampaikan dalam kolom komentar.

Terima kasih